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Insight for 기획/기획 12년차

건축 설계 계약을 할 건축 사무소 고르는 팁

상가주택을 준비 중에 있다. 1층은 상가, 2층은 가정집이다. 기획자이다 보니, 어떤 집이어야 할지에 대한 설계 아닌 설계를 오래전부터 준비해왔다. 그리고 그 시간만큼 정말 많은 공부를 한 것 같다. 토지를 매입하고, 실제 건축을 하려 하니 큰 실망부터 하게 되었다. 5년 이상을 준비하면서, 미리 몇 곳의 건축 사무소도 생각해두었다.

그런데 실제로 미팅을 가져보면서 큰 실망을 했다. 질문도 없이, 본인들 생각대로, 포트폴리오만 보여주고... 시간이 너무 아까웠다. 어렵게 찾은 건축 사무소는 공사 계약이 마무리되면서 계약을 못하였고, 다른 건축 사무소를 어렵게 찾아서 계약하여 현재 설계 중에 있다. 기획자 입장에서 바라본 상담 팁들을 여기에 정리해본다.

설계 이미지

단독 주택이나, 상가 주택을 지으려 할 때 알아보게 되는 곳이 건축 사무소와 시공사다. 이 차이에 대한 구분부터 알아보자. 

건축 사무소 : 설계와 감리를 하는 곳이다. 건축을 위한 도면부터 3D조감도까지의 결과물을 확인할 수 있다. 건축이 완료되었을 때, 설계대로 지어졌는지 확인하는 업무도 하고 있다. 

시공사 : 현장에서 설계안대로 건물을 짓는 업무를 한다. 

나는 건축 설계를 중심으로, 설계된 대로 시공을 하기 위해 시공 업무까지 함께 하는 건축 사무소를 찾아다녔다. 건축 사무소에서 시공 업무를 함께 하는 방식은 현장 소장과 계약하거나, 작업별 베테랑들이 모인 현장팀을 보유하고 있다는 것이다. 일반적으로는 건축 설계와 시공 중 하나만 하는 사업체들이 많다. 그래서 건축 설계와 시공을 함께 하는 곳을 찾기는 쉽지 않다.

그럼 TIP을 적어본다. 

조감도부터 보여주며, 디자인 설계부터 하자는 시공사는 피해야 한다. 
시공사에 찾아가면, 본인들하고 디자인 설계를 하면 협업하는 건축 사무소에서 설계를 해준다고 한다. 이는 설계 업무의 본질을 이해하지 못한 건축주나 수익에 눈이 먼 시공사에서 많이 하는 행위라고 볼 수 있다. 기본적인 동선부터, 눈에 보이지 않는 부분에 사용되는 건축자재까지 계획해주는 것이 설계다. 시공사는 시공 업무를 하면서, 많은 이익을 내야 하기에 본인들이 이익을 많이 낼 수 있는 호환이 되는 자재를 선택하거나 추천한다. 또는 협력 건축 사무소에 일을 맡기면서 중간에서 수수료를 가져가기도 한다. 이 경우 건축 사무소는 받은 만큼만 설계를 해주기 마련이다. 그리고 감리 역시 대충 할 수밖에 없다. 그 점 때문에 시공사는 원래 계획된 건축 자재를 이용하지 않을 기회가 더 많아지게 된다.

공사현장이나 조감도부터 보여주는 건축 사무소도 피해야 한다. 
공사현장이나, 조감도부터 보여주는 건축 사무소도 있다. 일반적으로 상담 예약을 하면, 건축을 하게 될 토지 지번을 알려주게 된다. 그리고 주택 일지, 상가 일지에 대한 의견도 함께 전달한다. 그러나 막상 상담을 가면 본인 포트폴리오부터 보여주는 것들이 많다. 휴가 내고 돈 들여서 건축 사무소까지 갔는데... 자랑을 들으러 간 것도 아니다. 간단하게라도 구조는 어떻게 하며, 어떤 프로그램(공간에 대한)을 구성하면 좋겠다는 제안을 받지 못하면 그 건축 사무소는 머리에 지우는 게 좋다. 

계약부터, 허가 완료 또는 입주까지의 단계별 소요 기간과 중도금 불입 가이드가 상세하게 정리된 곳을 선택해야 한다.
모든 일에는 돈이 들어간다. 건축사무소와 시공사 역시 적절한 시기에 중도금을 입금해야 그들도 다음 단계를 진행할 수 있다. 그런데 이러한 단계별 소요 기간과 불입 중도 금액에 대한 가이드가 없는 곳들이 많다. 아니면 그 단계 수가 너무 적은 경우가 있다. 단계는 상세하게 쪼개어질수록 좋은 것 같다. 그래야 공사 진행 정도를 건축주도 잘 알 수 있고, 단계별로 투입된 리소스나 건축자재에 대해 불입액이 적절한지에 대한 평가를 할 수 있다. 단계가 많아지면 그만큼 건축주가 불편할 수 있다. 하지만, 그렇게 해야 나중에 억울한 일이 없게 된다.

하자보수에 대한 건축계약 조항을 상세화하는 것에 대해 긍정적인 시공사를 선택해야 한다.
보통은 하자보수에 대한 건축계약 조항이 매우 간단하다. 이 조항을 상세화하자고 할 때, 강하게 거부감을 보이는 곳은 피해야 한다. 하자보수는 시공사의 의무이고 책임이다. 물론 상식적이지 않은 요청은 안된다. 문제가 발생할 수 있는 부분에 대해서는 상세화를 해놔야 나중에 머리가 덜 아프다. 계약서를 검토하는 것이 머리 아픈 일이지만, 계약 전 잘 검토하고 수정해놓으면 문제가 없다. 나쁜 생각을 가지지 않은 시공사라면, 조항을 상세화하는 것에 반대할 이유도 없다.

 

표준계약서와 반드시 비교하고, 상담받은 모든 업체의 계약서를 비교해야 한다.
건축 설계 계약, 시공사의 도급 계약서, 감리 계약서 등 모두 표준 계약서와 비교해봐야 한다. 표준 계약서와 비교했을 때 다른 부분이 있다면 그 부분은 반드시 따져봐야 한다. 업체에 유리하게 바뀌었을 가능성이 높다. 그리고 상담받은 업체의 계약서를 모두 수집하였다가, 계약하고 싶은 업체를 찾았을 때 계약서를 모두 비교해 보는 것이 좋다. 기간, % 등의 숫자가 조금씩 다른 부분이 있으며 업체에 유리하게 바꾼 경우가 많다. 계약서가 깔끔하다고 하여 신뢰하면 안 된다. 내용을 하나하나 적절한지를 따져봐야 한다. 

질문을 많이 하는 곳을 선택해야 한다.
건축 설계든, 시공사를 통해서 건축을 하든 질문을 많이 하는 곳을 선택하는 게 좋다. 질문도 하지 않고, 설계나 시공을 하려는 곳은 그냥 "우리가 해주는 대로 하세요"를 건축주가 받아들이는 것과 다름없는 것 같다. 상담할 때 몇 명이 거주할지, 어떤 용도인지, 공간을 어떻게 활용할 것인지, 계속 거주할 것인지 등의 기본적인 질문도 하지 않으면 그 업체는 비추한다. 건축주의 머릿속을 들여다보지 않는 한 많은 질문을 하는 게 너무나도 당연하다.

시공사 또는 건축사무소 중개 서비스를 이용하기보다는 직접 발로 뛰며 상담 받으세요.
중개 서비스를 이용하면 편합니다. 하지만, 이러한 중개 서비스는 총 설계비 또는 시공비의 5~10%를 수수료로 가져갑니다. 이 수수료는 그대로 건축주가 지불하게 됩니다. 공사비에 건축주 모르게 스며들게 뻔합니다. 총시공비가 3억이라면, 5%만 해도 1,500만 원이라는 수수료를 더 주게 됩니다. 딱히 도움 주는 게 많지 않습니다. 그냥 소개만 해줄 뿐입니다. 부동산 중개사는 계약이 잘못되면 보증보험으로 손해배상이라도 받지만, 건축 관련 중개 서비스들은 건축사무소/시공사의 잘못으로 피해를 입을 경우에 별다른 손해배상도 안 해줍니다. 정말 딱 소개만 해줍니다. 


물어보시는 분들이 계셔서, 혹시나 블로그에 방문하는 분들도 궁금해 하실 것 같아서 공유드립니다.
제가 계약한 건축사무소는 에이플레이스(http://a-place.co.kr/) 입니다. 지금 한창 공사가 진행중이며, 매우 투명하게 공사를 진행해주고 있습니다. 

건축 설계 사무소를 어떤 배경에서 선택하였는지를 브런치에도 글로 올렸습니다.
https://brunch.co.kr/@define/37