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직영이나 도급으로 집 지을 때, 건축 예산계획 팁 (예산표 공개)

태어나 처음으로, 집을 지었다. 건축이라는 게 어렵게 느껴졌지만, 막상 한번 해보고 나니 또 집 짓기를 하고 싶다는 생각이 들 정도로 재미가 있었다. 그래도 건축 중에 발생하는 스트레스는, "처음이자 마지막"이라는 생각을 할 수밖에 없었다. 가장 큰 스트레스는 예상하지 못했던 추가적인 비용 발생이다. 건축 계약서에는 간단하게 명시되어 있던 건축주 부담의 비용들을 지불하다 보면 그 부담이 결코 적지 않다.

건축 전에 미리 알고 있으면 예산 계획에 참고하기 좋고, 별도 금액으로 건축주가 직접 하면 좋은 Task를 공유하려 한다. 아래의 예산표는 실제 공사를 진행하면서 직영 또는 도급 계약 이외에 빠져 나간 금액들이다. 설계와 건축 시공비는 모두 차이가 있어 비용은 삭제했다.

건축 예산 내역

아래 내용은 철저하게 건축주 입장에서 생각을 정리한 것이다. 시공업체에서 보면 싫은 내용이 있을것 같다. 

설계 계약 및 도급 계약 시, 한번에 다 주지 마세요. 
1,2,3,12,13,15,19,25,32,38 번 해당

설계는 사용 승인이 완료 되면 10~30%를 주세요. 설계는 "사용 승인 시"가 아닌 "사용 승인 완료"로 하세요. "사용 승인 시"는 해당 설계로 건축하고, 관공서에 사용을 승인해달라고 신청할 때도 뜻하는 것이기에 사용승인이 나지 않아도 설계비 잔금을 줘야 한다.

도급은 사용승인 이후 1개월 이내 20~30% 지급으로 계약하세요. 1개월 동안 많은 하자가 발생한다. 외부 실리콘 마감이 잘못되어 누수가 발생하기도 하고, 도배에 곰팡이가 발생하기도 한다. 타일에 붙인 줄눈이 한 달도 안되어 떨어지기도 하고, 외부 도장에 녹이 올라오기도 한다. 이런 하자들을 살면서 최대한 찾고, 하자 보수가 완료되기까지 지급을 연기하는 게 좋다. 계약서에, 사용승인 1개월 이내에 발견한 하자가 모두 보수될 때까지 지급을 연기한다 라는 조건을 추가하시면 좋을 것 같다. 

도급 계약 시 지급 예상 시기를 미리 체크해두시면 대출 계획을 세우기도 좋다.

직영으로 공사 시, 추가되는 비용들을 미리 체크해두세요.
4,6번 해당

직영으로 공사를 하는 경우, 인부 고용주가 건축주가 된다. 도급을 맡긴 경우에도 발주를 건축주 이름으로 하는 경우도 이에 해당된다. 이 경우 인부들에 대한 고용보험료와 산업재해보험료, 등록면허세 등을 지급해야 한다. 이는 환급도 되지 않는 비용이다. 2층 단독 주택을 시공할 때 위 표에 해당되는 비용만큼 지불된다.

도급 계약 시 포함되지 않는 비용들도 미리 체크해두세요.
5,7~11,14,21,26번 해당

도급 계약 시, 일반적으로 전기, 가스, 지반 검사, 감리비 등은 건축주 부담으로 하는 경우가 많다. 전기인입 공사는 시공사에서 해주지만, 전기를 사용하기 위한 시설을 들이기 때문에 시설부담금이라는 것을 한국전력에 지급해야 한다. 전기 인입이 지상인지, 지중인지에 따라 비용 차이가 2배 차이가 난다. 지중(땅속 매설)화 지역이 2배 비싸다. 위 표의 28번은 지중화 지역의 비용이다. 층간 세대가 구분되어 다르게 요금 청구를 하게 하려면, 층별로 전기 인입을 다르게 해야 한다. 

다만, 이미 인입 작업이 되어 있는 땅이라면 이 비용은 들어가지 않는다. 구옥을 철거한 땅이거나, 택지 개발로 전기 인입이 되어 있다면 이 비용은 발생하지 않는다. 택지개발이 된 땅이라도 토지주가 매입하였다가 분할하여 매도할 수 있다. 분할할 때 전기 인입이 안되어 있는 필지로 나뉘게 되면 전기인입을 해야만 한다. (제가 그런 경우였습니다.) 도시가스도 마찬가지다. 

도시가스와 상수도관은 층 또는 세대별로 나뉘게 되면 그만큼 시설비가 더 들어가게 된다. 식당이 들어올 수 있는 상가의 경우에는 배관의 굵기가 더 높아져야 하기 때문에 비용이 더 들어가게 된다. 14번 상수도관 인입비는 3개 세대에 따로 인입한 비용이다. 3개 모두 일반적인 13파이로 했던 것으로 기억한다.

깨끗한 땅은 없다.
10번 해당

깨끗한 땅은 없다. 겉으로 보기에는 깨끗해 보이지만, 상토를 걷어내면 각종 생활 쓰레기가 나오기 마련이다. 1톤 흙에 못 하나만 들어가 있어도 폐기물 처리가 되어야 한다. 혼합폐기물 비용이 1톤 트럭에 30만 원 정도 된다. 평탄화 작업을 위해 흙을 많이 걷어내야 하면 그만큼 혼합폐기물 비용이 커진다.

내 땅이 아니면 가로등 이전도 내 돈으로 해야 한다.
16,31번 해당

소유한 땅과 접한 도로면에 가로등이 있고, 이 가로등을 옮겨야 하는 상황이라면 건축주의 돈으로 옮겨야 한다. 지적 경계 측량 후 가로등이 소유한 땅 안에 있으면 한국전력이나 구청이 이동시켜줘야 한다. 하지만 이 가로등이 도로에 설치되어 있다면 건축주가 이동시켜야 한다. 굳이 옮기지 않아도 된다면 옮길 필요는 없지만, 주차장 입구에 있어서 옮기게 되었다. 겨우 60cm 옮기는데... 가로등은 재활용을 하지 않고, 폐기 후 신규 설치라고 한다. 그래서 내 돈으로 신상 LED 가로등을 설치하였다. 이동하려는 위치도 되도록이면 건축주가 원하는 대로 해주기에 어느 위치로 옮길지 생각해보고 옮기시면 된다. 신규 설치이기 때문에 31번 비용이 발생한다.

CCTV, 조명, 에어컨은 직접 고르시는 게 좋습니다.
17,18,27,36번 해당

CCTV, 조명, 에어콘은 직접 고르시는게 좋다. CCTV는 제품을 구입해서 시공사에게 전달해주면 설치해준다. 조명은 취향에 따라 제품 가격차이가 너무 크기 때문에 직접 고르는 게 마음 편하다. 시스템 에어컨도 출시연도에 따라 가격차이가 커서, 원하는 기능이 있는 제품을 직접 선택하시는 게 좋다.

CCTV는 전문 업체에 맡기면, 일반적으로 보급형 제품으로 시공해주기도 하고 시공비도 비싸다. 그리고 제품 간 효율성일 떨어지는 경우도 있다. 예를 들어, CCTV는 FHD인데 HD까지만 녹화해주는 녹화기를 설치해주는 경우도 있다. 원하시는 제품으로 구입해서, 시공사에 해달라도 부탁하면 보통은 다 설치해준다. 집 지을 때 건축 전기 파트에서 CCTV 전원 및 통신선 작업을 한다.

설계에는 없었지만, 공사하다 보면 추가하게 되는 시설에 대한 예산 마련
20,30번 해당

설계도면에는 없었지만, 집 내부 형태가 나오기 시작하면 건축주들의 생각이 바뀌는 부분들이 있다. 다락방과 팬트리 룸은 설계 당시에 생각하지도 않았다. 집 내부 형태가 나오자, 아까운 공간들이 눈에 보이기 시작했고 다락방과 펜트리 룸을 추가하였다. 이렇게 공사 중에 추가되는 건들에 대한 예산도 어느 정도 마련해둬야 한다.

도급계약 시 건축주 요구사항을 넣고, 미이행 시 손해배상 조건을 추가하세요.

도급 계약서는 일반적으로 표준 계약서를 이용한다. 여기에 건축주의 특별 요구사항을 명시하고, 미 이행시에 상응하는 손해배상을 명시하자. 대표적인 하자을 인터넷에서 검색해보시고, "나는 이런 하자는 용납하고 싶지 않다"라고 생각하는 건드리나, 하자보수가 어려운 건들을 넣자. 특히, 입주 후에 발생한 하자로 인해 스트레스를 많이 받을 것 같은 것들을 기재하자.

예를 들어 누수 발생/옥상 물고임/원했던 위치에 콘센트 미설치/창틀 물고임/곰팡이 발생 등등이 있다. 누수는 원인을 찾기 힘들어서 발생하게 되면, 장기간 보수가 되어야 한다. 옥상 물고임은 100% 하자가 맞으나, 지금 당장 누수가 되지 않기에 보수를 해주지 않으려 한다. 물고임이 발생하면 그만큼, 크랙 발생이 빨리 오게 되고 누수가 될 수 있다. 또 창틀 물고임이 발생한 경우도 하자가 틀림없음에도 보수가 쉽지 않다. 원했던 위치에 콘센트가 설치되지 않으면, 재공사를 하지 않는 이상 익스텐션 케이블을 이용할 수밖에 없다.

아무래도 이런 조건들이 명시되어 있으면, 그 부분은 더 상세하게 체크하지 않을까?

시공업체 중개해주는 플랫폼 이용보다 직접 검색하고 많이 만나보세요.

시공업체 중개해주는 플랫폼들은 시공비의 5~10%를 수수료로 가져간다고 한다. 시공업체는 이걸 공사비에 모두 포함해서 건축주에게 전가하는 게 일반적인 것 같다. 2~3층 주택을 짓는다면 최소 500만 원~1,500만원 되겠죠? 직접 검색하고 많은 시공사를 만나서 미팅하는게 좋다. 최소 500만원 아끼려면.. 좋은 시공사들은 봄/가을 시공 건수를 보통 한정해두는 것 같다. 그래야 좋은 퀄리티를 보장할 수 있기에 자체적으로 한계를 만들어놓는 듯하다.

상가주택을 고려중이라면, 주택담보 대출을 포기해야 할 수도 있습니다.

상가주택을 고려중이면, 주택의 면적이 51% 이상되어야만 주택담보대출을 받을 수 있다. 상가면적이 주택면적보다 더 클 경우 주택으로 인정받지 못해 주택담보대출을 받을 수 없다. (주택으로 미 인정되는 것은 대출 시에만 그렇고, 세금 걷을 땐 또 주택으로 인정하는...ㅡㅡ;) 그래서 설계 시에 이를 잘 살펴봐야 한다. 

글이 많이 길어졌네요.

설계, 건축 도급 계약에 대해 건축주 입장에서 궁금하셨던 부분이나 위 예산 내역표에서 궁금한 점이 있다면 댓글 달아주세요. 한두 푼짜리 집 짓는 것도 아니기에 그 마음 제가 너무 잘 알고 있습니다. 집짓기에 대해 궁금한 점 있으시면 말씀해주세요. 한번 지어봤던 입장에서 알고 있는 건 솔직하게 모두 말씀드릴게요.